Salón abierto a cocina tras reforma de un local a vivienda

Requisitos para convertir un local en vivienda

El precio de una vivienda sigue siendo un problema para los españoles a la hora de comprar casas, de hecho, el sueño de mucha gente de tener una vivienda en propiedad se aleja cada vez más de los bolsillos de las familias teniendo que optar por el alquiler.

Es por ello por lo que muchas personas se plantean la alternativa de reformar un local como vivienda, ya que el precio de los locales suele ser más barato. Esto es una buena idea, pero ¿es posible convertir cualquier local en vivienda?

En este artículo encontrarás toda la información que necesitas para resolver todas las preguntas que tengas acerca de las normativas y requisitos que debes tener en cuenta a la hora de aventurarte a comprar un local para convertirlo en vivienda.

Reforma local a vivienda

¿Puedo convertir cualquier local en vivienda?

Esta es una de las primeras preguntas que uno se hace cuando se plantea lanzarse a la reformar un local como vivienda y la respuesta es que no, no siempre es posible convertir un local en una vivienda.

Existen ciertos impedimentos legales que pueden frustrar nuestro proyecto, pues es necesario cumplir una serie de requisitos legales, urbanísticos y arquitectónicos.

Aunque cada Ayuntamiento dispone de su propia normativa, que debemos consultar previamente a la adquisición del local, por normal general, existen ciertos requisitos que son comunes en todas las normativas y que son los explicamos en los siguientes apartados.

Requisitos para transformar un local en vivienda (Normativa)

Restricciones urbanísticas: lo primero que debemos hacer es asegurarnos de que la normativa urbanística del lugar en el que se encuentra ubicado el local permite el uso de vivienda en planta baja. Pero no sólo eso, las normas urbanísticas suelen determinar una cantidad máxima de viviendas por hectárea, así que, si en el momento en el que se construyó el edificio del local se cubrió ese cupo de viviendas permitidas, lamento decirte que no podrás convertirlo en vivienda.

Debes ajustarte al Código Técnico de Edificación (CTE): la nueva vivienda debe adaptarse a CTE para no tener problemas a la hora de reformar el local como vivienda. Esto supone cumplir con lo dispuesto en el CTE, especialmente, en términos de condiciones de accesibilidad y salubridad.

Clasificación del suelo: es imprescindible que el suelo en el que esté edificado el local esté catalogado como suelo urbano.

Debes tener en cuenta el Estatuto de la Comunidad: aquí encontrarás si está reflejada la posibilidad convertir un local a vivienda. Los locales, aunque sean exteriores, pertenecen a la comunidad de vecinos, por ello deberás contar con la aprobación de la comunidad.

Cédula de habitabilidad: para que cualquier espacio pueda ser destinado a uso residencial es imprescindible que cuente con este documento que certifica que el inmueble cumple las condiciones necesarias para que se pueda vivir en él.

Cada comunidad autónoma establece unas condiciones para la obtención de la cédula de habitabilidad.

Requisitos del local:

  • Debe tener una superficie útil mayor a 38m2 útiles, aunque existe la posibilidad de ser reducido a 25m2 en determinados casos especiales.
  • La altura libre (descontados los falsos techos) debe ser de 2.5 metros en el 75% del local y no puede ser inferior en ningún caso a 2.2 metros en el 25% restante.
  • No puede superar los 12 metros de profundidad.
  • Al menos una fachada debe dar a la calle y tener al menos 3 metros y 2.70 metros en el interior.
  • El local debe quedar por encima de la rasante de la calle.
  • La cocina debe tener una salida de humos independientemente de que cuente con ventanas.
  • Las habitaciones deben contar con ventanas que permitan la ventilación y la entrada de luz natural.
  • En el caso de los baños y aseos interiores, de no disponer de ventana, deberán contar con un sistema de extracción que sustituya la ventilación natural.